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Questions fréquentes des locataires

Quelles sont les obligations du bailleur ?

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux normes minimales de confort et d'habitabilité définies par le décret prévu à l'article 25 de la loi nš 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant a favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature a y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au (a) ci-dessus;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Source : Loi 6 juillet 1989

Quelles sont les obligations du locataire ?

Le locataire est obligé:

a) De payer le loyer et les charges aux termes convenus; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande;

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, a moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement;

d) De prendre a sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure;

e) De laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués; les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article 1724 du Code civil sont applicables a ces travaux;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local;

g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

(Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994) - La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.

Source : Loi 6 juillet 1989

Comment se calcule et se paie le loyer ?

Le loyer est calculé à partir d’un prix au m² de surface corrigée ou utile.

Ce prix est déterminé par la convention dont dépend votre logement et révisé annuellement.

Le loyer est payable mensuellement, à terme échu, si votre logement est conventionné, à terme à échoir dans le cas contraire.

Comment s'effectue le versement de l'Aide Personnalisée au Logement ?

La plupart de nos logement étant conventionnés, les locataires peuvent prétendre à l’A.P.L.

La demande sera effectuée auprès de la C.A.F ou de la M.S.A.

Le versement de l’aide se fait directement auprès du bailleur qui crédite le compte locataire du montant de cette aide.

Comment se calcule les charges ?

Un acompte peut vous être demandé mensuellement.

Il correspond selon le cas à :

  • L’entretien des parties communes
  • L’électricité des communs
  • Les menues réparations communes
  • L’entretien des espaces verts
  • L’eau des communs
  • Le nettoyage des communs
  • La maintenance de la V.M.C
  • La maintenance de la chaufferie gaz
  • La taxe des ordures ménagères

Il s’agit d’un prix au m² de surface habitable.

Son montant est réévalué tous les ans, lors de la régularisation des charges.

Comment se calcule le chauffage ?

Un acompte de chauffage peut également être demandé tous les mois.

La période d’appel de cet acompte s’étend du mois d’octobre à mai.

Il y a une régularisation annuelle, sur la base de laquelle les nouveaux acomptes sont recalculés.

Il s’agit d’un prix au m² de surface de chauffe.

Le calcul de la régularisation s’effectue de la façon suivante :

(Charges à Répartir x Surface Chauffée du Logement / Surface Totale du Bâtiment) x (Nombre de jours de présence/période de chauffage / Nombre de jours de la Période de Chauffage) = Montant constaté.

Quelles sont les réparations à la charge du locataire ?

Le décret n° 87-7-12 du 26 août 1987 fixe la liste des réparations locatives à la charge des locataires pendant toute la durée du bail.

Sont des réparations locatives, les travaux d’entretien courant et les menues réparations y compris les remplacements d’éléments consécutifs à l’usage normal du logement.

Travaux à la charge du locataire :

Sols :

-    Maintien en état de propreté de tous les types de revêtements : parquet, moquette, carrelage, dalles de sol souple.
-    Remplacement des barres de seuil.


Plafonds, murs intérieurs et cloisons :


-    Maintien en état de propreté.
-    Raccords de peintures et tapisseries.
-    Remplacement ou remise en place de quelques éléments, des matériaux de revêtement muraux (exemple : faïences, matières plastiques, etc.).
-    Rebouchage des trous, plus remise en peinture souvent nécessaire après rebouchage.

Menuiseries (portes, placards, fenêtres, etc.) :

-    Remplacement du cylindre sur porte d’entrée.
-    Remplacement des tasseaux et des étagères de placard.
-    Graissage des portes coulissantes et des gonds.
-    Réparation des dispositifs de fermeture (serrures, crémones, béquilles, etc.).
-    Fixation des plinthes, baguettes et moulures.
-    Entretien des joints souples d’étanchéité sur les fenêtres.
-    Menues réparation des boutons, poignées de porte, des gonds et crémones, etc.
-    Réfection du mastic des vitrages.
-    Remplacement des vitres détériorées (simple ou double vitrage).
-    Remplacement des arrêts persiennes.
-    Remplacement des manivelles ou sangles de manœuvre des volets roulants.
-    Nettoyage et graissage des stores et volets roulants.

Plomberie :

-    Déboucher, détartrer et maintenir en état de bon fonctionnement les canalisations, la robinetterie, et l’appareillage sanitaire.
-    Remplacement des petites pièces : flexibles de douche, abattants W.C., flotteurs et joints des chasses d’eau, inverseur bain/douche, clapet de lavabo, siphons, becs de mélangeur et mousseurs, joints de têtes de robinet.
-    Entretien des joints silicone sur évier, baignoire et lavabo.
-    Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement gaz (pensez à vérifier leur date de validité).

Electricité :

-    Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe circuit et fusibles, ampoules et tubes lumineux, douilles.

Divers :

-    Entretien courant et menues réparations des appareils tels que les cuisinières, hottes aspirantes, et tout autre appareil installé par le bailleur ou le locataire.

Caves, celliers, garages, boîtes aux lettres :

-    Réparation ou changement des serrures des portes.

Extérieurs du logement :

-    Jardin privatif : tondre l’herbe, élaguer et tailler les arbres et arbustes.
-    Entretien des clôtures.
-    Terrasse – Loggia : nettoyer, enlever la mousse et autres végétaux.
-    Descente d’eaux pluviales : déboucher les conduits, chéneaux et gouttières.

Quelle est la durée d'un préavis de départ ?

Dans la majorité des cas, vous devez respecter un préavis de trois mois.

Vous devez donner congé à votre propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le délai court du jour de la réception de la lettre ; le préavis s’entend de date à date.

Vous êtes tenu de verser les loyers et charges correspondant à la période de préavis. 

Si, avec l'accord du bailleur, le logement est de nouveau occupé avant la fin du préavis, vous êtes dégagé de votre obligation de payer le loyer et les charges à partir de la date de conclusion d'un nouveau contrat de location. 

Quels sont les hypothèses de réduction du préavis de départ ?

Ce délai peut être réduit à :

un mois si :

  • vous êtes muté,
  • vous avez perdu votre emploi,
  • vous avez retrouvé un nouvel emploi après une perte d'emploi,
  • vous obtenez un premier emploi;
  • vous avez plus de 60 ans et que votre état de santé justifie un changement de domicile;
  • vous êtes bénéficiaire du revenu minimum d'insertion (RMI).
  • vous bénéficier de l’attribution d’un autre logement dans le même organisme.

Deux mois si vous déménager dans un autre organisme H.L.M

À la durée prévue dans votre bail si votre contrat prévoit un autre délai.

Assistance

S.A d'HLM LOZERE HABITATIONS
1, avenue du père Coudrin
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